3分でわかる賃貸
集合住宅と区分所有法 マンションなどの集合住宅では、管理組合をつくって、居住するマンションの維持、運営を行っています。
これは、区分所有法（正式には「建物の区分所有等に関する法律」）という法律（第３条）で「管理組合は区分所有者全員で構成する」と定められていることによります。
マンションの管理規約も、すべてこの区分所有法に定められた範囲内で、日常的なルールが決められているのです。
区分所有法が定めているのは、マンションという共有財産を守るために、区分所有者が守るべき基本的なルールや、管理規約の改正・廃止、あるいは共用部分の変更、建て替えに関しての多数決の割合などです。
そんなに分かりにくい言葉使いもないので、管理規約とともに、区分所有法にも、一度日を通しておくとよいでしょう。
区分所有者すべてが組合貝、とはいっても、実際に運営にあたるのは、組合貝を代表する理事です。
管理規約に基づいて各マンションで定められた人数の理事が選出され、あるいは任期ごとに部屋番号の順番で持ち回りとなったりします。
通常は、理事長、副理事長、書記、監事（監査）と、それを支える数名の理事で構成されます。
仕事の内容は、マンションの運営に必要な事柄すべてですから、非常に多忙な役割です。
実際には、管理を依託されている管理会社がサポートすることが多いのですが、注意しないと、管理会社主導型のマンション運営になってしまいます。
管理組合をＬｆに運営していくには、理事会の開催方法が重要になります。
２ヵ月にＩ度の割合で召集されることが多く、なかには３、４ヵ月に1回程度しか開かれないところもありますが、できれば月にＩ回は開催したほうがよいでしょう。
また、前もって月ごとの開催日時をだいたい決めておくと、理事も個管理業務委託管理業務委託を受けて、マンションの管理運営に関するさまざまな業務を代行。
管理組合の構成員は区分所有者全員。
理事会は管理運営のリーダー役。
各マンションの管理規約は、区分所有法を基につくられる。
改正は3/4の賛成。
人的な予定を立てやすくなり、出席率も上がります。
また、理事全員の仕事量がなるべく平等であることを目指し、管理組合の業務のために過労になることは避けたいものです。
管理会社ではなく、住民の代表である理事会が誘導しながら物事を進めていくことが大切で、管理会社はオブザーバー兼アドバイザーの立場でいてほしいものです。
管理組合主導であるためには、管理費の管理をきちんとすることが大切です。
区分所有者が30人以上のマンションでは、総会の決議（所有者と議決権それぞれ４分の３以上の賛成）によって、管理組合法人として登記できます（区分所有法第47条）。
管理費や敷地内駐車場の使用料金が、管理組合法人理事長名義の口座に振り込まれることが、大原則です。
ただ、共用部分の電気使用量や共用部分の清掃などに使ラ水道料などの支払い業務まで管理組合で行うのは、実際問題として非常に負担が大きくなるので、こうした日常業務は管理会社に業務委託している場合がほとんどです。
管理会社への業務委託内容は、業務委託契約書で確認できます。
この業務委託は、総会の議案書や予算案、会計報告、あるいは理事会議事録の作成なども含まれています。
しかし、業務委託の契約料が高い、と感じる場合は、ほかの管理会社に業務内容と見積書を出してもらい、検討するとよいでしょう。
それによってサービスの向上と委託料減額になれば、各区分所有者の負担も軽減することができます。
あるいは、管理会社を入れずに、すべて住民が全自主管理、管理会社と管理組合の双方が全体業務を割り振るというかたちの自主管理といラ方法をとっているマンションもあります。
完全自主管理にすれば、管理費用は大幅に軽減できますが、もちろんその場合のデメリットも考えなくてはなりません。
が、管理組合が独自に管理人や清掃業者を雇い入れ、直接業務を監督することによって、管理依託費用が半分以下にまで下がったマンションもありますし、なにより、住民が共有財産を維持する、といケ意識は高くなります。
コンクリート住宅であるマンションの耐用年数は、50年とも70年といも言われています。
しかし、その約半分、30年を経過しても新築当時の面影が残っているマンションは、まずありません。
マンションをはじめ、コンクリートの建物は、建ててからの年数に応じて修繕をしないと、耐用年数に関係なく、建物の強度が落ちてしまうことがあります。
なかには強度どころか、構造体そのものに問題が起きているマンションもあるのです。
こうなっては、住む人の生命と財産を守る安全な住宅とは言えません。
このような事態にまで発展しないために必要なのが、長期修繕計画です。
運用方法は、各世帯が毎月支払う修繕積立金を、管理組合名義の定期預金にストックしておき、大規模修繕のときに、預入金と利子を使う、というものです。
この修繕積立金は、マンション販売時に管理会社または販売会社が定めた算定基準に基づいた金額を、管理費といっしょに徴集しています。
マンション購入前に、営業担当者にローンの算定などをしてもらうと毎月の返済金額が出ますが、実際に支払うのは、ローンの返済金だけではありません。
管理費や駐車場代などのほかにも、この修繕積立金があるのです。
マンションの売り方によっては、月々の支払いを低額にするために、修繕積立金まで低額にしていることがあります。
しかし、建物を修繕するときに必要な資金ですから、あまり安すぎるのは問題です。
日常のメンテナンスをしっかり行っているか否かで、大規模修繕にかかる費用には大きな差が出ます。
マンションの修繕は平均12年程度で外壁、屋上防水層の点検、修繕工事などが行われます。
築５年間、建物の手入れをほとんどしていなかった35室の５階建てマンション（外観は凹凸がない直方体）では、外壁塗装費用が1500万円、屋上防水費用は７８０万円でした。
この費用は、修繕積立金ではまかないきれず、１世帯あたり約10万円の負担を強いられました。
もちろんこれは理事会が単独で決めたことではなく、理事会と業者、住民、管理会社の話し合いが行われ、臨時総会で賛否をとって決定されました。
けれど、修繕積立金を徴集していながら、それだけでは足りなかったことで、相当混乱があり、管理会社に対する不信感が生じたようです。
たとえ長期修繕計画に沿った内容で毎月修繕積立金を徴集していても、計画自体の現実性がないと、こうした事例も起きてしまうのです。
ですから、購入前には、長期修繕計画の内容と背景を説明してもらい、必要な修繕項目を満たしているか、それぞれの修繕項目に必要な概算経費に見合った積立金になっているかを、時折、見直してみることがポイントになります。
毎月支払わなければならない費用を安く見せる販売会社よりも、建物をきちんと維持管理していくために必要な長期修繕に重点を置いた会社の物件を選んだほうが、先々の懐も安心、というわけです。
マンションには専有部分と共有部分があり、専有部分は所有者個人の判断で修繕や売却ができます。
不動産をランキング形式で発表します。不動産があればかなり良いところまでいけそうです。
存在感のある不動産をご存知ですか？不動産グッズが人気です。
不動産を余すとこなく分析しました。不動産の専門技術を身につけましょう。
賃貸が帰ってきました。インパクトのある賃貸です。
他種類に及ぶ賃貸を見つけましょう。人気の賃貸が半額キャンペーン中です。
鋭い観点から賃貸を幅広くご活用下さい！今始めるなら賃貸です。
都内有数の一戸建て知らなきゃ損だよ、一戸建ての情報満載。
以前の一戸建てはすぐに役立ちます。まったく新しい一戸建てです。
一戸建てを幅広くご活用下さい！断然おトクな一戸建てです。